Jurisprudência

Arrendamento urbano com fiador

Uma prática comum hoje em dia é o arrendamento urbano com fiador que teoricamente salvaguarda o senhorio de possíveis rendas não pagas, por parte dos arrendatários. Mas o desconhecimento da lei leva a que muitos senhorios, em caso de incumprimento por parte dos arrendatários, acabem por “tropeçar” na lei quando tentam fazer valer os seus direitos.

Arrendamento urbano com fiador

Arrendamento urbano com fiador

Se se encontra na posição de senhorio, o que precisa de saber e acautelar para ver os seus direitos cumpridos se oposição legal ?

Falta de pagamento de rendas e formação de título executivo

  • O Tribunal da Relação de Lisboa (TRL) decidiu que para que se forme titulo executivo contra o fiador, por falta de pagamento das rendas, é necessário que o senhorio proceda, quanto a ele, à comunicação nos mesmos termos que a lei exige para o arrendatário, enviando uma nova carta, em caso de recusa ou não recebimento da primeira, para a mesma morada que conste do contrato.

O caso

Perante a falta de pagamento das rendas num contrato de arrendamento que tinha celebrado com uma empresa, a senhoria notificou a arrendatária e a fiadora para que procedessem ao pagamento das rendas em falta.

Porém, a carta enviada à fiadora foi devolvida, tendo a senhoria enviado uma nova comunicação para outra morada, a qual também veio devolvida.

Munida do contrato de arrendamento e das comunicações que efetuara à arrendatária e à fiadora, a senhoria intentou uma execução para cobrança coerciva das rendas vencidas e não pagas e do que tivera que pagar com a pintura dos tetos e das paredes do imóvel e do afagamento e envernizamento do seu chão.

Mas o tribunal indeferiu liminarmente o requerimento executivo em relação à fiadora, considerando a sua notificação não tinha sido efetivamente realizada e que, por isso, a senhoria não dispunha de título executivo válido em relação a ela. Inconformada, a senhoria recorreu para o  TRL.

Apreciação do Tribunal da Relação de Lisboa

O TRL negou provimento ao recurso ao decidir que para que se forme titulo executivo contra o fiador, por falta de pagamento das rendas, é necessário que o senhorio proceda, quanto a ele, à comunicação nos mesmos termos que a lei exige para o arrendatário, enviando uma nova carta, em caso de recusa ou não recebimento da primeira, para a mesma morada que conste do contrato.

Diz a lei que o contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário.

Assim, para a formação do título executivo em relação ao fiador exige-se o contrato de arrendamento onde o mesmo intervenha e documento comprovativo da comunicação ao fiador das rendas em dívida, nos precisos termos em que essa comunicação deve ser feita ao arrendatário.

Ora, a lei, para que essa comunicação se possa considerar realizada quando a carta enviada seja devolvida, exige que seja enviada uma nova carta com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta. Só se essa nova carta voltar a ser devolvida é que a comunicação se considera recebida no décimo dia posterior ao do seu envio. Sendo que não pode deixar de se entender que esta segunda comunicação deve ser remetida para a mesma morada da fiadora que consta do contrato.

Por conseguinte, tendo a senhoria remetido a segunda comunicação à fiadora para um domicílio diverso do que constava no contrato e daquele para onde havia remetido a primeira carta registada com aviso de receção não pode considerar-se como efetivamente cumprido o formalismo legal exigido nem como se tendo formado título executivo contra a fiadora, que permita que seja intentada a execução necessária à cobrança das rendas em falta.

Referências
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no processo n.º 6165-14.7YYLSB-B.L1-8, de 23 de fevereiro de 2017
Novo Regime do Arrendamento Urbano, artigos 9.º, 10.º e 14.º-A

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